Автор: 15:29 Письма и разъяснения  1

Квартирные вопросы: как не платить НДФЛ и не переплачивать налог на имущество

День добрый, дамы и господа.

Гражданин заплатил налог на имущество в 4 раза больше, несмотря на то, что у него есть жена

Жизненная ситуация. Гражданин – физическое лицо купил квартиру, в ЕГРН она отразилась. Все хорошо. И тут налоговики присылают ему бумажку на уплату налогов. Всю осень нам приходили бумажки от налоговиков. И он смотрит в эту бумажку и не понимает, почему такой высокий налог на имущество. То есть, по его представлениям, он должен был заплатить налог на имущество в размере 0,4% от кадастровой стоимости. А налоговики ему прислали, что он должен заплатить полтора процента от стоимости, то есть, получается, в четыре раза больше.

Он начинает разбираться и оказывается, что он думал, что согласно Семейному кодексу, та квартира, которую он купил во время брака, она принадлежит на равных и ему и его жене. И начались длительные судебные процессы. И судебные процессы закончились не в пользу нашего гражданина. Конституционный суд решил, что он должен будет платить налог на имущество в 4 раза больше.

Определение Конституционного Суда РФ от 17.05.2022 № 1139-О

Итак, ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости – служит источником информации о юридических фактах, которые признаются в качестве подтверждающих возникновение налоговой обязанности по налогу на имущество физических лиц. Да, квартира действительно находится в вашей совместной собственности, вы ее используете сообща на основе доверия друг к другу. Все суды с этим соглашаются. Судьи соглашаются с тем, что квартира, если она куплена в браке, несмотря на то, что она в ЕГРН записана на одного, она принадлежит двоим. Но с точки зрения уплаты налогов, будут считать, что она принадлежит одному.

И тут речь идет о региональном законодательстве. Не буду называть этот субъект Федерации, это не имеет ровным счетом никакого значения. И в этом субъекте Федерации есть закон, что, если доля налогоплательщика в праве общей собственности на квартиру или стоимость квартиры укладывается в 2 млн рублей, то ставка налога составит 0,4%. А если стоимость квартиры от 3 млн до 5 млн рублей, тогда уже ставка налога составляет 1,5%. А наш герой купил квартиру 3,8 млн рублей, и, получается, что он должен заплатить 1,5% налога.

Но он утверждал, что квартира куплена за 3,8 млн рублей, но принадлежит она ему и супруге. И надо 3,8 млн рублей разделить на 2. Получается, на каждого приходится меньше, чем по 2 млн рублей, значит, налог должен быть 0,4%. Суть его претензий была такая. В конце концов, долго разбирались, и все суды подтвердили, что да, по Семейному кодексу все это ваше совместное, все с этим хорошо, никто это не отменяет. А дальше они выкрутились. Они сказали, что нужно было оформлять квартиру не на себя, а зарегистрировать эту квартиру как совместную долевую собственность. И чтобы в ЕГРН половина квартиры принадлежала тебе, а половина квартиры принадлежала твоей жене. А раз ты квартиру зарегистрировал только на себя, то, несмотря на то, что она вам принадлежит с супругой вдвоем, по формальному признаку с точки зрения оплаты налога на имущество она принадлежит тебе одному. А поэтому ты должен заплатить налог на имущество по ставке в 4 раза больше, чем ты мог бы заплатить.

«Таким образом, действующее правовое регулирование не исключает регистрации права общей совместной собственности супругов на недвижимое имущество – объект налогообложения. Следовательно, указанный в ЕГРН режим права собственности на объект налогообложения (совместная или индивидуальная) определяется не органами государственной регистрации, а субъективным выбором супругов».

Вывод

Если в вашем регионе ставки налога на имущество установлены в зависимости от стоимости объекта недвижимости, от стоимости квартиры или дома, то сходите и перерегистрируйте эту квартиру уже на двоих, троих, четверых. Например, как это было в этом судебном деле, когда стоимость жилья меньше 2 млн рублей миллионов, то налог будет 0,4%, а если больше, то будет 1,5%. Все равно эта недвижимость принадлежит всем, кто в этой квартире прописан и живет. И, таким образом, вы сможете уменьшить налог на имущество.

Уважаемые индивидуальные предприниматели и самозанятые, неважно, на какой системе налогообложения вы работаете. Вы можете быть ИП на основной системе, вы можете быть на упрощенке. У нас сейчас три вида упрощенки в России используется: обычная, онлайн и автоУСН. Вы можете быть ИП и использовать патентную систему налогообложения. Короче, если вы используете свою квартиру или жилой дом для предпринимательской деятельности, то есть у вас в квартире, как у меня, стоит стол, стул и рабочий инструмент, например, ноутбук, то в этом случае налог на имущество вы платить не должны. В Москве за прошлый год я не платил налог на имущество за дом, где у меня реальный кабинет. Налоговики приезжали, все осмотрели и подтвердили факт того, что я действительно в этом доме на компьютере что-то делаю. Соответственно, я освобожден от налога на имущество. Имейте это в виду и используйте.

Как не платить НДФЛ с продажи квартиры

Сегодня на обзоре довольно путаное письмо налоговиков.

Письмо ФНС России от 20.07.2022 № БС-4-11/9311

Смотрите, тема такая. Допустим, у вас семья из четырех человек – муж, жена, сын и дочка – и вы решили продать свою двухкомнатную квартиру, чтобы купить трехкомнатную. Если у вас нет больше никаких долей на площадь у папы или у мамы или где то там еще, то в этом случае, продав двушку и купив трешку, то с проданной квартиры налог на имущество платить не надо, даже если вы ей владели только один год. Например, в этом году продали, по-моему, до апреля следующего года вы должны купить другую, больше по площади, и тогда НДФЛ не будет. Потому что если вы двухкомнатной квартирой владели 5 лет, например, в зависимости от ситуации – три либо пять лет, то тогда тоже налог на имущество платить не надо.

Ну, допустим, у вас другая ситуация. Покупая трешку, вы как мужчина, как муж владеете еще долей в квартире папы, и там у вас 40%. А ваша жена владеет долей в квартире своего папы, и у нее там 20% доли. И при этом общая площадь тех долей, которыми вы владеете у своего папы, а жена у своего папы, общая площадь ваших долей превышает площадь той квартиры, которую вы покупаете. В этом случае вы должны будете заплатить НДФЛ с продаваемой квартиры.

Но рассмотрим третью ситуацию. Допустим, и у вас, как у мужчины, и у вашей жены есть доли в чужих квартирах, но при этом размер этих долей не превышает 50% от той, что есть у вас. И даже если эти доли больше покупаемой квартиры, то в этом случае все равно площадь владения этими долями больше и НДФЛ все равно платить не придется.

«В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более».

То есть если вы владели недвижимостью больше 5 лет, то вы не платите никакой НДФЛ. Но в то же самое время есть еще варианты, когда вы не заплатите.

«При этом согласно пункту 2.1 статьи 217.1 Кодекса доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются установленные условия.

В частности, абзацем шестым пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса установлено, что для целей применения указанного пункта должно соблюдаться условие, которым предусмотрено, что налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности».

Короче, дети тоже будут освобождаться от НДФЛ, если родители владеют этой собственностью.

То есть в том примере, который я приводил. Если вам, как мужчине принадлежит 40% у папы, вам, как жене принадлежит 40% у своего папы, и площадь жилых помещений, которые принадлежат вам у пап, больше, чем покупаемая квартира. То есть, получается, 40% + 20% – уже больше 50%, и сама по себе площадь больше, тогда вам придется заплатить НДФЛ.

Вывод

«Исходя из изложенного, в целях соблюдения указанного условия в собственности налогоплательщика, а также членов его семьи, указанных в абзаце шестом пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса, не может находиться, в частности, иное жилое помещение общей площадью большей, чем приобретаемое жилое помещение. Общая площадь жилых помещений не суммируется».

Но если в результате у вас площадь все-таки больше, но в совокупности это не превышает 50%, тогда налог на НДФЛ платить не надо.

Честно вам скажу, в этом письме черт ногу сломит. Но я попытался как-то в нем разобраться и попытался как-то, насколько это возможно, на простом человеческом языке суть вам донести.

Надеюсь, информация пошла вам на пользу.

Спасибо и удачи в делах.

ПОЛУЧИТЬ ПУТЕВКУ В СТРАТЕГИЧЕСКИЙ ЛАГЕРЬ


Мы против обналички и незаконных схем снижения налогов.

Мы за легальное ведение бизнеса и призываем всех бизнесменов работать в соответствии с законами Российской Федерации.


(Visited 708 times, 1 visits today)

Руководитель юридической компании «Туров и партнеры», практикующий и ведущий специалист по налоговому планированию, построению индивидуальных налоговых схем и холдингов, оптимизации финансовых потоков.


Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...