Добрый день, уважаемые коллеги.
Многократно под моими видеороликами и в блоге я видел просьбы сделать обзор ЖКХ: какие изменения произойдут с платежами за квартиру, какие нововведения ожидают наши расходы и так далее. С удовольствием отвечаю на вашу просьбу, и сегодня у меня в руках собрана информация из шести документов начиная со 2 мая 2023 года и до настоящего момента. Давайте вместе проанализируем, какие изменения ожидают нас в сфере жилищно-коммунальных услуг.
Коммуналка подорожает
Эти документы предоставлены Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Первым документом является Письмо Минстроя России от 02 мая 2023 года № 12213-ОГ/04 «По вопросу перерасчета размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества».
В данном письме устанавливаются случаи и порядок перерасчета расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых при содержании общего имущества в многоквартирных домах. Сразу хочу подчеркнуть, что на основании этого документа предполагается, что мы будем платить больше за коммунальные ресурсы, используемые при содержании общего имущества наших домов.
«Так, Постановлением N 480 изменения внесены в подпункт «а» пункта 29(3) Правил N 491, в соответствии с которыми установлено, что перерасчет размера расходов на оплату КР СОИ осуществляется по истечении каждого календарного года, при этом величина перерасчета учитывается равными долями в составе платы за КР СОИ, в течение года, следующего за расчетным годом».
Далее вы увидите, что подразумевается под понятием «общее имущество». В этом же документе устанавливается порядок расчета стоимости содержания общего имущества, который проводится в конце каждого календарного года. Этот расчет будет произведен также и для 2022 года, и мы узнаем, какие изменения будут вноситься в оплату за 2023 год. Важно отметить, что перерасчет размера расходов производится равномерно и включается в состав ежемесячного платежа за коммунальные ресурсы в течение следующего года после расчетного года.
Если ваш многоквартирный дом оснащен совместными приборами учета, то собственники помещений в таких домах в течение 2022 года платили за коммунальные ресурсы в соответствии с нормативами потребления или на основе среднемесячного объема. В 2023 году будет проведен перерасчет размера платы за коммунальные ресурсы, потребленные в 2022 году, на основе фактического потребления.
Управлять домом может только построивший его ЖСК
Давайте посмотрим на другой документ – Письмо Минстроя России от 30 мая 2023 года № 14916-ОГ/00 «О праве ЖСК на управление многоквартирным домом». Он касается важных аспектов, связанных с приобретением квартиры в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), который построил многоквартирный дом. Согласно данному документу, управление этим домом может осуществлять только тот же ЖСК, который проводил его строительство. Другие жилищно-строительные кооперативы не имеют права управлять этим домом.
Давайте более подробно разберем основные моменты этого документа. Он ссылается на Жилищный кодекс и Гражданский кодекс, которые обязывают всех членов ЖСК вносить имущественные паевые взносы. Именно полная оплата этих взносов в установленном размере дает право собственности на помещение в многоквартирном доме, построенном соответствующим ЖСК.
Чтобы ЖСК мог осуществлять управление многоквартирным домом, необходимо соблюдать следующие условия:
- Сам ЖСК должен быть тем, кто построил данный дом.
- Все члены ЖСК должны заплатить членские взносы.
Важно отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не имеют права выбирать другой способ управления или другой ЖСК для управления домом, если указанный ЖСК осуществлял строительство этого дома. Этот документ направлен на урегулирование таких ситуаций и устанавливает правила управления многоквартирными домами в контексте ЖСК.
Мы переплачиваем за отопление в 2 раза?
Давайте теперь посмотрим на Письмо Минстроя России от 31 мая 2023 года № 15081-ОГ/00 «Об индивидуальных приборах учета». В нем речь идет о важных аспектах, связанных с индивидуальными приборами учета, которые имеют значение для определения расходов на отопление в наших домах. По моим скромным оценкам, это может привести к значительным издержкам, в два раза выше ожидаемых.
Давайте рассмотрим, в чем суть этого документа и какие ловушки он может представлять. Теплоноситель, за который мы платим, имеет свою массу и температуру. Я попытался установить индивидуальные приборы учета за свой счет, но столкнулся с тем, что из-за вертикальной разводки системы отопления, установка таких приборов была невозможна. Оказалось, что это связано с техническими особенностями вертикальной разводки, которая не допускает установку приборов учета тепла.
Я всегда считал это несостоятельным, так как существуют импортные приборы учета, которые можно установить на каждую батарею и эффективно измерять расходы на отопление. Я даже рассматривал возможность покупки и установки их самостоятельно за свой счет, но столкнулся с тем, что это не разрешено.
Этот документ посвящен именно этой проблеме. Он утверждает, что при отсутствии технической возможности установки индивидуальных приборов учета, обязанность по их оснащению не возникает для многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию с 1 января 2012 года. Это связано с вертикальной разводкой системы отопления, которая исключает установку таких приборов учета.
Следовательно, помещения в таких домах могут быть оборудованы распределителями, но не индивидуальными приборами учета теплоэнергии. Эта ситуация приводит к избыточным затратам для многих жильцов, так как приборы учета могли бы существенно снизить расходы на отопление.
Кроме того, хочу отметить, что нормативы потерь по холодной воде также являются заметными, и они составляют от 40% до 55%, в зависимости от региона. Это официально установленные нормы, что означает, что мы переплачиваем за холодную воду из-за потерь.
Если у вас есть более актуальная информация о ситуации в сфере ЖКХ, пожалуйста, поделитесь ею. Я не являюсь экспертом в этой области, и моя информация основана на собственных наблюдениях и опыте.
Новый налог на «подъезды»
И еще один документ – Письмо Минстроя России от 15 июня 2023 года № 16419-ОГ/00 «О вопросах управления многоквартирным домом». Я собрал их в хронологическом порядке для лучшего понимания. Что же содержится в этом документе и как он может повлиять на нас?
Согласно закону, теперь мы обязаны уплачивать налоги на общее имущество. Новый документ также предусматривает увеличение расходов на обслуживание общего имущества многоквартирных домов. Мы можем задаться вопросом, зачем это нужно и почему они хотят собрать больше денег.
Вы просили меня собрать информацию о жилищно-коммунальном хозяйстве и сделать статью на эту тему, поэтому я собрал эти документы и рассказал вам о них. Теперь мнение об этом останется за вами, и я буду признателен за ваши комментарии.
Все эти изменения, установленные в соответствии с пунктом 2 правил, касаются общего имущества, которое находится в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома. Сюда входят лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические подвалы с инженерными коммуникациями и другое оборудование, обслуживающее несколько помещений.
Также, за исключением случаев, когда домофон установил кто-то из жителей по собственной инициативе, домофон также включается в состав общего имущества. Важно отметить, что мы, жильцы, обязаны обслуживать и ремонтировать это имущество за собственный счет. И, конечно же, не забывать об уплате налогов, как это предусмотрено в законе, который я показывал ранее. Документ, кстати, достаточно объемный – пять страниц. Так что, если вам интересно подробнее ознакомиться с его содержанием, не стесняйтесь его открыть и изучить.
Жители не могут самостоятельно обслуживать общее имущество
И последний на сегодня документ – Письмо Минстроя России от 4 июля 2023 года №18184-ОГ/00 «По вопросу управления МКД». Этот документ снова касается финансовых вопросов, и мне хотелось бы поделиться интересными моментами из него.
Согласно этому документу, лица, которые занимаются обслуживанием и ремонтом общего имущества в многоквартирных домах, включая обеспечение холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления, в том числе поставкой твердого топлива, а также обращением с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств.
То, в чем здесь заключается потенциальная проблема, это следующее: при непосредственном управлении многоквартирным домом, собственники помещений в таком доме не могут самостоятельно проводить работы по содержанию или текущему ремонту общего имущества. Вместо этого им приходится заключать договоры на выполнение таких работ с лицами, которые занимаются соответствующими видами деятельности.
Это означает, что, например, если вы живете в многоквартирном доме и хотите самостоятельно отремонтировать лестничную клетку, вам придется обращаться к специализированной организации и оплачивать их услуги. Важно отметить, что документ не содержит информации о том, как определяется стоимость и наценка на такие услуги, а также как учитывается участие собственников в этом процессе.
Я понимаю, как это может вызвать беспокойство и недовольство. Когда я готовился к созданию этой статьи на тему жилищно-коммунального хозяйства, даже не ожидал, что выйдет такой интересный и сложный материал. Мы, как жильцы, сталкиваемся с изменениями, которые вносят ограничения в то, как мы можем самостоятельно управлять и ремонтировать общее имущество дома. Поэтому важно внимательно изучить этот документ и, возможно, обсудить его с другими жильцами, чтобы лучше понять, какие именно изменения и ограничения они носят.
Если у вас остаются сомнения, пожалуйста, примите это внимание. Не хочу больше ничего доказывать. Хочу подчеркнуть, что все, о чем я говорю, направлено на наше благополучие. Мы мечтаем о красивых многоквартирных домах, которые идеально отремонтированы и выглядят безупречно. Мы не хотим переплачивать ни копейки. Мы не хотим, чтобы кто-то наживался на наш счет. Мы ждем честности и справедливости на основе этих документов.
Почему мой вывод кажется вам непонятным? Я веду Telegram-канал, где предоставляю множество решений. Когда я выступаю на конференциях, я подчеркиваю: если вы обозначили проблему, то предложи решение, это важный шаг. Если вы лишь жалуетесь на негативные моменты, не предлагая альтернативы, это не помогает нам. Не захламляйте информацию негативными новостями. Мне важно знать решение, друзья!
Я внимательно изучил эти документы, но, кажется, не могу найти предложенных решений. Например, установка счетчиков для учета тепла сопровождается дополнительными расходами, на которые мне приходится переплачивать. Мы также вынуждены переплачивать за холодную воду, и не имеем права проводить ремонт собственноручно. Более того, налоги с общего фонда приводят к дополнительным расходам.
Я также являюсь учредителем одной из ЖСК и имею опыт утверждения тарифов. Я знаком с этой системой изнутри, я знаю, сколько мы переплачиваем. Каким бы решением это ни было для вас, важно детально изучить представленные документы. Вам придется погрузиться в детали и активно контролировать процессы на собраниях.
Помните, что я здесь, чтобы поддержать вас. Если я смог изменить ситуацию, вы тоже можете. Найдите технического специалиста, разбирающегося в сметах и проводящего аудит, чтобы контролировать деятельность управляющих компаний и председателя ЖСК. Это более выгодно, чем переплачивать согласно нормативам.
Пожалуйста, делитесь вашими наблюдениями и мнением. Чем больше нас, тем эффективнее мы можем действовать. Подписывайтесь на мой блог и оценивайте мою работу. Вместе мы можем помочь друг другу через налоги, инвестиции и другие проекты.
Спасибо за внимание, друзья! Удачи в ваших начинаниях.
Владимир Туров
Руководитель юридической компании «Туров и партнеры», практикующий и ведущий специалист по налоговому планированию, построению индивидуальных налоговых схем и холдингов, оптимизации финансовых потоков.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
