Плохой-хороший закон для застройщиков

Добрый день, коллеги.

Эта статья имеет отношение к любому человеку, который покупает квартиру по ипотеке или покупает квартиры во вновь строящихся жилых домах. Также этот федеральный закон относится к любым строительным компаниям, которые строят жилье, и к бенефициарным владельцам строительного бизнеса. С одной стороны, в этом законе много ужесточений, которые не понравятся строителям. С другой стороны, этот закон дает возможность гражданам, вложившим деньги в недвижимость, не быть обманутыми. Итак, это Федеральный закон №175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 1 июля 2018 года.

Цитирую: «16) статью 23.2 дополнить частью 4 следующего содержания:

«4. Лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам – участникам долевого строительства».

Т.е. теперь, если на вашего директора кто-то насядет и спросит: «Кто реальный владелец?» – и директор, боясь субсидиарки и ответственности, пальчиком на кого-то покажет, тогда этот человек, который по факту контролирует бизнес, будет нести солидарную ответственность наравне с застройщиком, наравне с компанией, которая строила этот жилой дом.

При этом сведения о бенефициарных владельцах, СНИЛС, ИНН застройщик теперь обязан включать в проектную декларацию. Т.е. в проектной декларации застройщик сразу должен сказать: «На самом деле мы подставные учредители, директора, а реальный хозяин – вот этот человек». Вы заранее должны озвучить бенефициарного владельца. И это лишь одна из мер, которая усиливает ответственность застройщиков.

Также этим законом предусмотрена куча других дополнительных требований и к финансовой устойчивости, которую будет устанавливать правительство. Если, например, строительная компания не подпадет под критерии финансовой устойчивости, она просто не сможет привлекать деньги от граждан. Компания не сможет привлекать деньги от участников долевого строительства.

Расширен состав информации, которую застройщик обязан раскрывать в единой информационной системе жилищного строительства за счет включения в него следующих сведений. Процитирую кое-что:

«Документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;

Сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Застройщик вправе привлекать средства дольщиков для строительства по нескольким разрешениям на строительство при условии, что эти средства размещаются на так называемых счетах эскроу.

Также (вдумайтесь): «7.1. Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги». Например, коммерческий банк может заблокировать счета застройщика, если застройщик пытается перевести подрядчикам авансовую сумму, превышающую 30% стоимости строительства дома. Сразу счета будут заблокированы.

У меня двоякое ощущение от этого закона… С одной стороны, я сам знаю много граждан, которые пострадали от недобросовестных действий застройщиков, и этим людям несладко. В моей жизни встречались десятки случаев, когда люди вкладывали последние деньги и ждут уже десятилетия, когда получат свою квартиру… А многие из них уже никогда не получат квартиру, потому что многие из этих квартир были проданы по 2-3 раза мошенническим путем. Таких историй огромное количество.

С одной стороны, этот достаточно жесткий федеральный закон наводит порядок. С другой стороны, боюсь, что многие строительные компании близко не соответствуют этим критериям, и им придется уйти с рынка, а поэтому конкуренция будет поменьше, и цены на жилье поднимутся. Получается, что с одной стороны – это обнищание населения, а с другой стороны – ценник, по всей видимости, пойдет вверх. Но я не строитель, я пользователь построенных объектов. Оценку должны давать сами строительные компании. Поэтому мне бы было интересно узнать ваше мнение под этой статьей.

Мое дилетантское мнение, как пользователя того, что уже построено: конечно же, меня этот федеральный закон защищает. Но мне интересно знать, как этот федеральный закон отразится на вас – на строителях? Какова ситуация у строителей, которые принимают деньги дольщиков и строят объекты? Как вы себя чувствуете? Какова ваша финансовая ситуация? Какова экономика ваших компаний? Эти ужесточения, которые сейчас сваливаются на ваши головы пойдут вам на пользу или нет? Минимальный уставной капитал должен быть большим, деньгами граждан вы не сможете пользоваться до тех пор, пока дом не построен… Сначала вы должны построить дом, и только потом воспользоваться деньгами, которые лежат в банке на счетах эскроу. Вам пойдут такие изменения на пользу или нет? Как это отразится на строительном рынке? Как это отразится на экономике? Подчеркиваю, я не знаю вашу «кухню» настолько хорошо. Я знаю вашу налоговую «кухню»…

Поэтому, мне будет крайне интересно узнать ваше мнение: напишите под этой статьей свой комментарий. Наверняка, другим бизнесменам, которые прочтут эту статью, тоже будет интересно узнать ваше мнение. Поэтому высказывайтесь и перешлите эту статью коллегам-строителям.

Спасибо, удачи в делах.

Ссылки на нормативную базу:

Федеральный закон №175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 1 июля 2018 года.

ЗАПИСАТЬСЯ НА СЕМИНАР В МОСКВЕ 2-3 ОКТЯБРЯ

Владимир Туров

Руководитель юридической компании «Туров и партнеры», практикующий и ведущий специалист по налоговому планированию, построению индивидуальных налоговых схем и холдингов, оптимизации финансовых потоков.