Как рассчитать НДФЛ с продажи недвижимости

Периодически мы покупаем или продаем квартиры, участки и т. д. Документ, который я сейчас дам, адресован физлицам, которые должны заплатить НДФЛ при продаже абсолютно любой недвижки. И в принципе, я согласен с Минфином, документ хороший. Обязанность при продаже недвижки должна основываться на тех законодательных нормах, которые действовали на момент возникновения прав собственности на проданный объект. То есть не тогда, когда объект продается, а на момент возникновения права собственности на проданный объект. Хотя, с другой стороны, можем и поспорить.

Письмо ФНС России от 23.12.2020 №БС-4-11/21202@ «О налогообложении доходов физических лиц» (вместе с <Письмом>Минфина России от 25.11.2020 N 03-04-07/102826).

«На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

<…>

До 1 января 2017 года государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществлялась в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а с 1 января 2017 года — в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Соответственно, если вы купили недвижку до 1 января 2017 года, например, в 2016 году, а в 2021 году ее продали, то вы должны будете применять закон №122-ФЗ от 21 июля 1997 года, а если после 1 января 2017 года, то – №218-ФЗ от 13 июля 2015 года. Вот как я понимаю это письмо Минфина.

«Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению».

Также от налогообложения освобождаются физлица, которые являются налоговыми резидентами Российской Федерации. Опять получается тавтология: написано, что если он владел в течение 3 или 5 лет, в зависимости от того, как эта недвижка была получена. По договору – это одно, а если ты купил на правах собственности – это другое.

«Таким образом, при рассмотрении конкретных ситуаций по вопросу наличия или отсутствия обязанности по уплате налога на доходы физических лиц с доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, по мнению Департамента, должны учитываться законодательные нормы, действовавшие на момент возникновения права собственности на проданный объект недвижимого имущества».

Я мог бы и поспорить с этим, а могу и согласиться. По мне, и так и так возможно. Ну, если уже Минфин вместе с налоговиками объединились, давайте их позиции будем придерживаться. Я не раз сталкивался с тем, что обычные граждане, даже если они продают недвижку, вообще ничего не хотят знать о налогах. И, честно говоря, у меня это буквально вызывает оторопь.

Про другие налоги

Сейчас хожу в одну и ту же парикмахерскую, и недавно просто разговорился с мастером. Рассказал, где я работаю, чем мы занимаемся. И девочки, работающие в парикмахерской, говорят: «А нам-то что ваши налоги? Мы никаких налогов не платим». Я им стал объяснять, сколько налогов в пакете молока, сколько налогов в буханке хлеба (до 50% стоимости), сколько налогов в литре бензина (до 73% налогов). И до них начало доходить, какое-то просветление началось, они даже возмущаться начали. Но когда я читаю комментарии, я очень огорчаюсь.

Например, в одном из роликов я рассказываю, что если вы, работая в крупной компании на ОСН, хотите своему сотруднику чистыми заплатить 100 рублей, вы должны отдать в бюджет 73 рубля сверху. И вот внизу пишет мне человек замечание: «Как же так, какой безграмотный Туров, зачем такую ерунду говорит». А другой мне пишет: «Нет, все-таки не 73, а 13+30+20 НДС, получается 63». Вы меня простите, но что один «здравствуй, дерево», что другой.

Нельзя просто плюсовать налоговые ставки, как это сделал этот парень. Да, я понимаю, обычный человек хочет жить обычной, нормальной жизнью, кушать, спать, рожать детей, любить жену. Это нормально. И на хрен ему не упали все эти налоги. Но вот что интересно, в нашей стране все сделано так, что налоги с вас взыскивают скрытно. Каждая вещь, каждая бутылка молока, каждые ботинки, которые вы покупаете, они содержат в себе эти сумасшедшие налоги. Плюс акцизы, пошлины, сборы, маркировка, система Платон, транспортный налог, налог на имущество… Да в каждой вещи, в каждом продукте содержатся все эти налоги.

Каждый из вас, уважаемые граждане РФ, уважаемые налогоплательщики, платят просто сумасшедшие налоги! Только вы об этом не знаете. Не бывает государственных денег, бывают только деньги налогоплательщиков. Как только каждый гражданин России поймет, что он, покупая очки, платит налоги, покупая бензин, платит налоги, вот тогда люди начнут пробуждаться. А до тех пор все будут находиться в спячке, никому на хрен ничего не надо. А из тех, кто работает в реальном бизнесе, продолжат делать рабов. А я не хочу. К сожалению, 2021 год в этом отношении будет довольно жестким. Ладно, мы все равно выживем, мы все равно победим.

Прошу репост, лайки и комментарии. И дай бог, чтобы все у нас было хорошо.

Спасибо и удачи в делах.

Ссылка на документы:

Письмо ФНС России от 23.12.2020 №БС-4-11/21202@

ЗАПИСАТЬСЯ НА СЕМИНАР ПО НАЛОГАМ

Мы против обналички и незаконных схем снижения налогов.

Мы за легальное ведение бизнеса и призываем всех бизнесменов работать в соответствии с законами Российской Федерации.

Владимир Туров

Руководитель юридической компании «Туров и партнеры», практикующий и ведущий специалист по налоговому планированию, построению индивидуальных налоговых схем и холдингов, оптимизации финансовых потоков.