Автор: 17:48 ⭐ VIP-клуб  0

№325-ФЗ: халяве с НДФЛ при продаже недвижки пришел конец

Добрый день, уважаемые коллеги.

Количество нормативной базы, которую наши чиновники разрабатывают, настолько огромна, что кажется, будто мы с вами работать не умеем. Мы работаем очень плохо, мы не отдаем все свои силы и энергию нашей работе, нашему любимому делу. А вот чиновники работают действительно качественно, потому что не так-то просто сочинить те законы, которые они сочиняют. Например, посмотрите Федеральный закон от 29.09.2019 №325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» и попробуйте с ним разобраться.

В последующих статьях я буду возвращаться к №325-ФЗ. Мы будем его постепенно изучать, чтобы до Нового года этот Федеральный закон дошел до всех. Начну с новости, которая касается физлиц, которые продавали квартиры и у которых была возможность не платить с этого налоги.

Как было раньше

Например, «физик» продает квартиру, берет деньги налом, и передает ее новому владельцу в качестве дара. Декларацию 3-НДФЛ, естественно, не сдает. В результате не уплачен НДФЛ. Налоговики не могли потребовать с этого человека НДФЛ. В чем причина? Они имели право взять с этого человека налог либо в результате выездной проверки, либо в результате камеральной проверки. А поскольку человек, продавший квартиру, 3-НДФЛ не сдавал, то налоговики не могли провести камеральную проверку. А до выездных проверок физических лиц у них просто не доходили руки. Таким образом физические лица последние десятилетия не платили НДФЛ. Теперь такая возможность исчезла.

В общем, если физлицо не сдаст соответствующую декларацию, то ему все равно доначислят налог, проведя камеральную проверку. Но уже по другой информации, которая у них есть. Что это значит? К налоговикам стекается абсолютно вся информация, и они все равно узнают, что вы эту квартиру продали. Как именно? Госпожа Селянина, советник государственной гражданской службы Российской Федерации 3-го класса, разъяснила этот вопрос. Налоговики получат базу из Федеральной базы ФНС России, они получат информацию о продаже квартиры «из специальной программы выборки смены собственника имущества». Затем они получат информацию из выборки деклараций, которые подают покупатели недвижимости на возврат налога. И, конечно, налоговики еще могут получить эту информацию от нотариусов, из МФЦ, управляющих компаний, из ЕГРН, из регпалаты и т.д. Вся информация есть.

Как будут начислять налоги

Появилась новая ст. 214. 10 НК РФ. Согласно п. 2, налоговики возьмут кадастровую стоимость этой квартиры, умножат ее на коэффициент 0,7 и с получившейся суммы доначислят НДФЛ 13%. Плюс пени и штраф по ст. 119 НК РФ.

Допустим, налогоплательщик продал квартиру за 5 млн рублей и налоги с продажи не заплатил. Допустим, кадастровая стоимость этой квартиры – 4 млн рублей. Считаем по формуле: 4 000 000 х 70% х 13% = 364 000 рублей.

Как будут штрафовать? Если с момента продажи квартиры прошел 1 месяц, то с этой суммы 364 тыс. рублей штраф составит 5%, но не меньше 1000 руб. Если человек скрывался 6 месяцев, будет максимальный штраф – 30%. Считаем: 364 000 х 30% = 109 200 руб. Суммируем: 364 000 + 109 200 = 473 200 рублей. Плюс еще пеня 27 000 рублей. Итого больше 500 тыс. рублей. Вот так это теперь будет выглядеть.

В общем, скрываться при продаже квартиры теперь абсолютно бессмысленно. Другое дело, если вы хотите передать ее близкому родственнику – тут вы налоги не платите. Тут вы воспользуетесь п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Также перед тем, как квартиру продавать, почитайте п. 17.1 ст. 217 НК РФ и ст. 217.1 НК РФ.

А если «физик» спохватился и решил сдать декларацию?

Госпожа Селянина пишет: «Камеральная проверка будет проводиться в течение трех месяцев со дня, следующего за днем истечения установленного срока уплаты налога по соответствующим доходам, то есть с 16 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. В рамках проверки налоговики смогут потребовать у налогоплательщика пояснения в течение пяти дней. Если во время камеральной проверки ФЛ подаст декларацию в инспекцию, проверка будет прекращена и начнется новая камеральная проверка. Расходы, связанные с приобретением недвижимости без подачи декларации ФЛ, в расчете налоговой базы учитываться не будут, поэтому налог доначислят с полной суммы».

Допустим, он ее продал за 5 млн рублей, а купил до этого за 4,9 млн рублей. По-хорошему он бы заплатил 13 тыс. руб НДФЛ и все. Но так как он декларацию не подал, ему рассчитают налог с полной суммы. Т.е. либо с кадастровой стоимости, умноженной на 70%, либо другой вариант: «расходы, связанные с приобретением недвижимости без подачи декларации в расчете налоговой базы учитываться не будут, поэтому налог начислят с полной суммы».

Как они это будут делать, бог его знает. Но если в договоре цена будет занижена и получится меньше кадастровой стоимости, тогда налоги рассчитают с кадастровой стоимости. А если документы к этому моменту появятся, и налоговики увидят заниженную цену, опять с кадастровой стоимости будут рассчитывать. А если в договоре будет указана цена выше кадастровой, то тогда рассчитают со всей цены, потому что вы не сдали декларацию. А если сдали декларацию, тогда другое дело уже. По крайней мере, не оштрафуют.

И еще момент: «Также при вынесении решения по результатам камеральной проверки на ФЛ будет наложен штраф за несвоевременную уплату или неуплату налога в размере 20 процентов от суммы доначисленного налога или 40 процентов от суммы доначисленного налога, если нарушение совершено умышленно, на основании ст. 122 НК РФ». Тут, ребята, не все штрафы я еще указал, понимаете? Цитирую дальше: «Если ФЛ захочет уменьшить налоговую базу, подав 3-НДФЛ и подтвердив расходы, связанные с приобретением недвижимого имущества, он должен знать, что будет оштрафован за несвоевременную подачу декларации на основании ст. 119 НК РФ».

Итак, расставляем теперь все на места. Штраф 109 200 рублей, который я вам привел в примере, рассчитан по ст. 119 НК РФ. В этом случае, если «физик» захочет уменьшить налоговую базу, подав 3-НДФЛ и подтвердив расходы, связанные с приобретением недвижимого имущества, то тогда он будет оштрафован. Потому что он несвоевременно сдал декларацию. Но он по-любому будет оштрафован еще и по ст. 122 НК РФ, а именно в размере от 20 до 40% от тех же самых 364 тысяч доначисленного НДФЛ. То есть получается довольно скверная картина.

Общий вывод

Этот закон вступает в силу с 1 января 2021 года. Но почему уже сейчас нельзя продавать квартиры нелегально? Ну, а что толку-то? Налоговики в 2021 году спокойно откроют документы по 2020 году, по 2019 году, по 2018 году, и вступит в силу вся эта репрессивная машина. Поэтому с этого момента лучше не химичить.

За сколько бы квартиру ни продавали, нет смысла продавать ее дешевле, чем 70% от ее кадастровой стоимости. Укажите тогда 72% от кадастровой стоимости, и ради бога, и декларируйте спокойно. Меньше налог все равно не получится.

По штрафам – задница. Я ничего не напутал. Однозначно, налоговики возьмут налог от 20 до 40 % от суммы недоплаченных вами налогов по-любому. Еще от 5 до 30% от суммы недоплаченных налогов возьмут с вас за несвоевременную сдачу декларации, так что тут попандос полнейший.

Периодически все мы квартиры хоть раз в жизни покупаем или продаем. И чтобы не вляпаться, передайте эту информацию друзьям, родственникам, соседям. А я по-прежнему буду стараться в этом дурдоме разбираться и давать вам хоть какие-то решения.

Спасибо, ребята, удачи в делах.

Ссылка на документы:

Федеральный закон  №325-ФЗ

Поправки к НДФЛ, которые прикрыли схему ухода от налогов

ЗАПИСАТЬСЯ НА СЕМИНАР ПО НАЛОГАМ 

(Visited 1 010 times, 1 visits today)

Руководитель юридической компании «Туров и партнеры», практикующий и ведущий специалист по налоговому планированию, построению индивидуальных налоговых схем и холдингов, оптимизации финансовых потоков.


Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (Пока оценок нет)
Загрузка...